Article paru dans la revue le numéro 218 de Droit et patrimoine d’octobre 2012

Organiser de son vivant la transmission de tout ou partie de son patrimoine, tout en sauvegardant de bonnes conditions de vie pour soi-même. Préoccupation légitime. La pertinence de stratégies à priori « altruistes » dépend parfois d’une mise en œuvre « empreinte d’un certain égoïste ». C’est en pensant d’abord à soi-même que l’on réalisera une bonne transmission. Démonstration.

Les notaires de France ont fait de la « transmission » le thème de leur 108e Congrès. On ne peut que se féliciter de ce choix. Transmettre se trouve au cœur des préoccupations patrimoniales et de la gestion de patrimoine.

Remarquable rapport[1] de l’équipe du Congrès, présidé par Maître Philippe Potentier, riche de propositions pertinentes en réponse aux nombreuses interrogations des épargnants.

Tout patrimoine possédé sera nécessairement transmis au décès de celui qui le possède, mais à qui ? Et à quelles conditions ? On se satisfait rarement de la dévolution légale.

On veut, comme l’ont parfaitement constaté les rapporteurs de la 2e commission du Congrès, « transmettre plus librement »[2], d’une part, « transmettre moins cher »[3], d’autre part.

Cette liberté de transmettre pose plus que jamais la question de l’existence de la réserve qui fait partie pourtant d’un ordre public successoral[4] que l’on cherche parfois à contourner. Le législateur ne fera pas l’économie d’une réflexion approfondie, à laquelle les notaires l’invitent puissamment, soit d’une suppression pure et simple de la réserve, soit à tout le moins d’une augmentation de la quotité dont chacun pourrait librement disposer.

Notaires et conseillers en gestion de patrimoine sont fréquemment sollicités pour trouver des réponses, visant la transmission du patrimoine de leurs clients, aux questions suivantes :

1° – Comment transmettre, en présence d’héritiers réservataires, au-delà même de la quotité disponible prévue par le Code civil ?

2° – Comment alléger la charge fiscale que cet avantage patrimonial pourrait faire supporter à son bénéficiaire ?

Des solutions existent. Elles reposent le plus souvent sur des stratégies simples dans leur principe, mais délicates dans leur mise en œuvre : placer hors de la masse successorale les biens susceptibles de constituer l’avantage que l’on souhaite octroyer.

I – Diviser le patrimoine pour en optimiser la transmission

Il s’agit de diviser le patrimoine en créant un ou plusieurs sous-ensembles régis par des règles spécifiques. Le patrimoine, universalité de droit, contenu dans un ensemble unique, est remis en cause par des pratiques destinées à en faciliter la transmission hors des principes fondateurs du droit successoral, c’est-à-dire hors réserve[5]

Participe de ces divisions, par exemple, l’assurance-vie, assimilée par d’éminents auteurs à une « fiducie transmission »[6]. Le contrat d’assurance bénéficie, encore, d’un régime civil dérogatoire et d’un régime fiscal favorable. L’attribution bénéficiaire permet, de fait et quasiment de droit[7], de contourner la réserve des héritiers[8], puisque le capital est placé hors succession par l’application de l’article L. 132-12 du Code des assurances. On en connaît cependant les limites, tant économiques que civiles[9]. L’assurance-vie ne peut concerner qu’un capital monétaire. Quid des actifs immobiliers et fonciers ? Ils ne peuvent entrer dans le contrat d’assurance que comme instrument d’adossement à la valorisation de la créance, mais absolument pas pour être transmis par eux-mêmes[10].

Autre technique : les avantages matrimoniaux[11] ; ils permettent de sortir de la masse active de communauté, et donc de succession, tout ou partie des biens communs prélevés avant tout partage par le survivant des époux. Stratégie pertinente qui contourne, et les héritiers réservataires, d’une part (avec leur complaisance[12]), et l’administration fiscale[13], d’autre part. Elle peut concerner aussi biens les actifs monétaires, financiers qu’immobiliers. Ce mode opératoire connaît également des limites. Il ne peut profiter qu’au conjoint, d’une part, et ne concerner que les acquêts de communauté[14] , d’autre part.

Les pactes tontiniers participent également de cette stratégie visant à placer hors succession les biens acquis. Par le jeu de la clause d’accroissement, l’acquisition d’un bien en commun est résolue dans le chef de l’acquéreur prédécédé (condition résolutoire) et vient alors accroître la part du co-acquéreur, qui lui a survécu (condition suspensive). En d’autres termes, le bien acquis se retrouve pour la totalité dans le patrimoine du survivant sans provenir (pour la moitié) du patrimoine du défunt. Ce mécanisme a lui aussi ses exigences et ses limites qui en restreignent l’usage. Les co-acquéreurs doivent avoir une durée de vie probable suffisamment proche pour sauvegarder le caractère aléatoire de la clause d’accroissement.

Si le régime civil de la clause tontinière écarte la qualification de libéralité sur le fondement du caractère aléatoire du contrat, le législateur fiscal n’a pas retenu cette qualification en soumettant la moitié de la valeur du bien aux droits de mutation à titre gratuit : « Les biens recueillis en vertu d’une clause insérée dans un contrat d’acquisition en commun (...) sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l’accroissement (...) »[15]. Mais lorsque la tontine profite au conjoint, voire au partenaire d’un contrat de pacte civil de solidarité, puisqu’il s’agit, aux yeux de l’administration fiscale, d’une libéralité, le survivant peut se prévaloir des exonérations prévues par la loi « TEPA » (L. n° 2007-1223, 21 août 2007, JO 22 août, dite loi « en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat ») dans l’article 796-0 bis du Code général des impôts (CGI) : « Sont exonérés de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité ». L’opération est donc économe de droits de mutation[16].

Une autre stratégie, plus largement usitée, repose sur un usage maîtrisé du démembrement de propriété. En donnant de son vivant la nue-propriété d’un bien, le donataire est assuré de devenir plein propriétaire. Lors de l’extinction de l’usufruit réservé, sera transmise, hors masse successorale, l’entière plus-value éventuellement dégagée par la pleine propriété du bien alors même que l’on ne détenait par donation qu’une partie de la propriété, à savoir la nue-propriété[17] ayant fait l’objet de la donation.

Cette transmission optimale de la plus-value peut être renforcée par les dispositions particulières de l’article 599[18] du Code civil qui règle la situation de l’usufruitier qui a pris en charge les travaux d’entretien et de conservation.

L’on n’a peut-être pas pris pleinement conscience des opportunités offertes par l’article 599 du Code civil dans une optique d’optimisation de la transmission, c’est-à-dire pour un usage quelque peu différent de l’objet même de cet article qui est normalement de protéger les nus-propriétaires contre un usufruitier (ou ses ayants droit) réclamant une indemnisation pour les travaux engagés par lui pendant sa période de jouissance. 

II – Les travaux de rénovation ou de construction « hors succession »

Un récent colloque tenu à Bordeaux, dont les travaux ont été repris dans la revue Droit & Patrimoine (Dr. & patr. 2011, n° 209, p. 35 et s.), a été consacré aux « Détournements en droit des personnes et de la famille ». Il s’agissait pour les participants de réfléchir « aux différentes utilisations, réelles ou envisageables, dont peuvent faire l’objet les multiples règles du droit positif, à des fins autres que l’objectif initialement déterminé ».

Il n’a pas échappé à l’un[19] des rapporteurs que les dispositions de l’article 599 du Code civil pouvaient satisfaire à d’autres préoccupations que d’obliger l’usufruitier de laisser « en bon état » les biens et droits immobiliers au nu-propriétaire lors de l’extinction du droit d’usufruit.

L’article 599 se rapporte aux biens immobiliers et fonciers dont la propriété aura été préalablement démembrée, démembrement consécutif à l’une ou l’autre des opérations suivantes :

. donation[oa1]  de la nue-propriété[20] avec rétention de l’usufruit entre les mains du donateur :

. acquisition partagée de l’usufruit et de la nue-propriété ;

. succession dévolue en usufruit et nue-propriété.

Dans tous ces cas, le détenteur de la nue-propriété par donation, acquisition ou succession, deviendra un jour plein propriétaire.

Pour toute la durée du démembrement, l’usufruitier est tenu, par l’article 605 du Code civil, à défaut de conventions contraires[21], d’assumer les dépenses d’entretien qu’exigent les biens immobiliers dont il a l’usufruit, dans le souci, bien sûr, d’assurer leur conservation, de telle sorte que le nu-propriétaire puisse lors de son entrée en jouissance disposer d’un actif en bon état de conservation.

Il s’agit de protéger le futur propriétaire, et ainsi d’éviter qu’un jour il ne se trouve plus « nu » que propriétaire. Le plus souvent, les dépenses de l’article 605 du Code civil sont présentées comme des dépenses « subies » auxquelles l’usufruitier ne peut échapper. Alors que le nu-propriétaire n’est même pas obligé de réaliser les seuls gros travaux, mis à charge par l’article 606[22], le législateur a créé une obligation de faire à la charge de l’usufruitier. Il peut être sanctionné éventuellement par la déchéance de son droit s’il apparaissait un défaut d’entretien. La menace d’un abus de jouissance invoqué sur le fondement de l’article 618 du Code civil serait de nature à le contraindre au respect de ses obligations.

Cette protection du nu-propriétaire contre l’usufruitier se poursuit au-delà du décès de l’usufruitier. Le décès de l’usufruitier est le plus souvent la cause de la cessation de l’usufruit. S’il n’est plus là pour réclamer, ses héritiers (continuateurs de la personne du défunt) sont, eux, bien présents pour exercer post mortem les droits qui pourraient lui être reconnus.

Pauvres héritiers, agissant pour le compte de l’usufruitier, ils ne pourront rien obtenir, même si les travaux, engagés par l’usufruitier, ont provoqué de réelles plus-values qui profiteront aux nus-propriétaires lors de leur accession à la pleine propriété sur le fondement de l’article 551 du Code civil : « Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire ». En effet, l’article 599, dans son deuxième alinéa, prévoit que « (...) l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ».

Mais dans le fond l’usufruitier ne pourrait-il, par avance, se satisfaire de cette impossible réclamation, et au contraire engager des dépenses importantes avec une double préoccupation :

– d’une part, adapter le bien à ses propres besoins (utilité première de la stratégie pour l’usufruitier qui sera le premier en tout état de cause à profiter des travaux effectués) ;

– d’autre part, participer à terme au transfert indirect des dépenses engagées qui profiteront au nu-propriétaire devenu alors seul propriétaire (utilité seconde de la stratégie pour le nu-propriétaire profitant des travaux réalisés par autrui).

L’usufruitier peut aller bien au-delà de la prise en charge et du financement des seules dépenses de conservation pour adapter, si bon lui semble, le bien à ses propres envies et apporter les améliorations jugées souhaitables pour lui, pour son confort personnel, pour sa jouissance personnelle et immédiate.

La rénovation prise en charge par l’usufruitier. –Il lui est possible d’engager toutes dépenses de rénovation et de modernisation. Il peut, par exemple, adapter les systèmes de chauffage, d’isolation, installer un système de climatisation, un ascenseur. Il peut aller plus loin : agrandir, surélever, ajouter véranda, garage, etc. Il peut transformer une masure inhabitable en résidence agréable et confortable, transformer une masure non louable en immeuble locatif de rapport.

Autant de travaux valorisant qui coûtent à celui qui les engage (l’usufruitier) mais dont il sera le premier bénéficiaire. Les travaux engagés ne procèdent pas d’une intention libérale. Il n’y a ni volonté de s’appauvrir pour autrui (le nu-propriétaire), ni réel appauvrissement. Ses préoccupations sont ailleurs : « investir pour lui-même et non pour autrui ».

Il sait bien cependant que « valoriser » le bien, dont il détient l’usufruit, « profitera » à terme au nu-propriétaire qui deviendra un jour seul propriétaire.

Imaginons la situation patrimoniale suivante. Nous sommes en 1998. Monsieur X, veuf, âgé de 70 ans, a pour compagne Mme Y. À la recherche d’une résidence secondaire, il a déniché en pays du Lubéron, une vilaine masure qui justifiait de gros travaux de remise en état. Le prix d’achat traduisait bien la relative vétusté de l’immeuble : 80 000 euros. Hormis une toiture en état convenable, tout était à faire ou à refaire. M. X et Mme Y acquièrent ce bâtiment, bénéficiant d’une vue imprenable et enviable, lui pour l’usufruit, elle pour la nue-propriété[23].

Usufruitier, il engagea tous les travaux qu’il jugeait nécessaires à une remise en état complète de ce bâtiment, rien ne fut trop beau, rénovation intérieure parfaite, jardin magnifique, piscine[24], etc. Montant des dépenses engagées et financées par l’usufruitier seul : 600 000 euros.

Monsieur décède en juin 2012, après quatorze ans de vie paisible dans ce qu’il considérait comme « un havre de paix ». L’usufruit s’est éteint. Mme Y est devenue seule propriétaire. Cette propriété est estimée 1 200 000 euros.

Elle s’inquiète : les enfants de son compagnon sont-ils en droit de réclamer suite au décès de leur père ? Une première réalité s’impose. La propriété n’est pas un bien de la succession de Monsieur X. Elle est hors succession entre les seules mains de Mme Y. Certes, mais tous les travaux ont été financés par M. X. Une deuxième réalité s’impose également. L’article 599 du Code civil peut être invoqué. Les enfants, ayants droit de l’usufruitier, ne peuvent réclamer aucune indemnité. Certes, mais ne pourraient-ils pas invoquer une donation indirecte... rapportable et réductible ?

La construction par l’usufruitier sur le terrain du nu-propriétaire. – Si, au lieu d’acquérir une masure à transformer, il avait acquis l’usufruit du terrain nu voisin, également bien exposé, sa compagne achetant alors la nue-propriété dudit terrain, que serait-il advenu de l’exercice du droit à construire ? En sa qualité d’usufruitier[25], il aurait pu édifier et financer une maison parfaitement adaptée à ses exigences de vie. Le droit de construire appartient à l’usufruitier. Nul doute que les constructions édifiées et financées par lui reviendront au nu-propriétaire au jour de l’extinction de son droit d’usufruit, sans bourse délier[26].

Mme Y, au décès du constructeur, pourrait-elle de la même manière s’inquiéter d’une frustration probablement ressentie par les enfants ? Une frustration de nature bien voisine pourrait-elle également être exprimée par l’administration fiscale, écartée de la perception d’une recette fiscale quelconque, le bien n’entrant pas dans la liste des biens successoraux ? « Aucune indemnité n’est due lorsque l’usufruitier ajoute un ouvrage à un terrain déjà bâti »[27]. Comment rassurer le nu-propriétaire devenu plein propriétaire ?

III – De l’importance de l’utilité de l’opération pour l’usufruitier

« Aigreurs » dont les tribunaux pourraient être assaillis. Ils l’ont été, au moins par l’administration fiscale[28], qui a tenté de faire reconnaître dans la construction par l’usufruitière d’un bâtiment sur le terrain dont la nue-propriété avait été préalablement donnée à ses enfants nus-propriétaires, une donation indirecte, pour la soumettre à l’impôt de mutation. Requalification de nature à compenser l’absence de recette fiscale liée à l’extinction du droit d’usufruit prévue par l’article 1133 du CGI[29].

Si les juges lui donnaient raison, on imagine facilement que cette reconnaissance d’une donation indirecte à la demande de l’administration fiscale pourrait être étendue, à la demande des ayants droit de l’usufruitier, au domaine civil, tant pour des travaux de construction que pour des travaux de rénovation.

L’administration fiscale a été déboutée de ses prétentions. Les juges d’appel, infirmant la décision du juge de première instance, ont mis en avant un argument plein de justesse, en constatant qu’au vu de son espérance de vie aux jours de l’édification des constructions, l’usufruitier a pu tirer un vrai profit personnel des travaux engagés. Les constructions lui ont été utiles. L’usufruitier a été le premier à profiter des travaux tant de modernisation que de construction qu’il a financés d’abord pour lui-même[30].

La valorisation de son droit de jouissance, dans le cas de l’édification du bâtiment, par la perception des loyers, a été réelle et pertinente. Le montant des loyers encaissés dépassait le prix de revient des immeubles. « La cour a pris soin de relever qu’il n’est pas démontré que l’usufruitier a réalisé les constructions dans une intention libérale au profit de sa fille qui n’en percevra aucun bénéfice avant l’extinction de l’usufruit viager,ni par conséquent que le coût des travaux de construction a constitué une donation indirecte »[31].

On retrouve dans l’argumentaire des juges une notion d’importance, à savoir l’utilité de la dépense pour celui qui l’engage. L’utilité écarte l’intention libérale[32] et permet de repousser toute tentative, de nature tant civile que fiscale, de requalification en donation.

L’usufruitier ne s’est pas appauvri, et le nu-propriétaire pas encore enrichi. L’accession à la propriété par le nu-propriétaire est reportée, « différée au jour de l’extinction de l’usufruit (...) pendant le démembrement le jeu de l’accession est paralysé »[33]. Si, par exemple, la maison, rénovée ou construite, était vendue, l’usufruitier participerait évidemment à la vente et percevrait sa part du prix déterminé par référence à la valeur du droit cédé en application de l’article 621 du Code civil.

L’intention libérale doit être démontrée par l’appauvrissement du donateur et l’enrichissement du donataire ; à défaut, point de donation indirecte. Que des travaux soient pris en charge par les usufruitiers ne démontre nullement « l’intention des usufruitiers de gratifier la nue-propriétaire », la reconnaissance d’une libéralité exige la preuve d’une intention libérale principale[34].

On sait que, par une analyse de nature identique, la Cour de cassation écarte ou admet, selon l’utilité patrimoniale d’un contrat d’assurance pour le souscripteur, la requalification en donation indirecte, à la demande soit de l’administration fiscale, soit des héritiers réservataires lésés.

C’est en reconnaissant le caractère illusoire du droit de rachat, c’est-à-dire l’absence d’utilité réelle pour le souscripteur, que l’administration fiscale a pu obtenir des juges la qualification de donation indirecte et la taxation des capitaux issus du contrat[35].

Les héritiers réservataires lésés se sont eux aussi engagés sur cette voie. La Cour suprême a décidé que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision (requalification en donation) en se fondant sur l’utilité de l’opération pour le souscripteur (absente dans les circonstances de l’espèce)[36]. Autre exemple, la Cour de cassation[37] approuve la cour d’appel, qui, en ayant constaté que « compte tenu de son espérance de vie, de la nature de ses obligations familiales et de la possibilité de rachat en cas de difficulté de trésorerie, le contrat souscrit présentait une utilité certaine (...) » (nous soulignons), d’avoir souverainement estimé que les primes versées n’étaient pas manifestement exagérées.

L’utilité de la stratégie pour l’usufruitier qui finance les travaux de rénovation ou de construction, ou qui place son épargne en assurance-vie, doit être réelle et certaine. Elle est gage de bonne fin.

Si l’usufruitier avait engagé les travaux de rénovation de la maison du Lubéron à un âge avancé de la vie[38], réduisant très fortement la pertinence de l’opération pour lui-même, on pourrait craindre que l’action des enfants, voire de l’administration fiscale, puisse aboutir en une requalification en donation. Une construction par un usufruitier dont l’espérance de vie serait faible présentera un risque réel de contestation, lorsque le nu-propriétaire deviendra seul propriétaire.

Si l’utilité est démontrée et affirmée, alors la qualification de donation est impossible. Les règles ordinaires de l’article 599 du Code civil s’appliquent pleinement, aucune compensation financière ne peut être exigée.

Le ou les nus-propriétaires peuvent être rassurés. Les exclus, « réservataires et administration fiscale », ne pourront que constater les effets d’une stratégie quelque peu désagréable pour eux. Vu sous le prisme de l’article 599 du Code civil[39], l’immobilier devient une classe d’actifs propice à une pertinente organisation de sa transmission.

Le démembrement de propriété se révèle, une nouvelle fois, un mode pertinent et optimal de transmission du patrimoine, permettant une possible complicité entre usufruitier et nus-propriétaires, témoignant, s’il en était besoin, de l’existence d’une réelle communauté d’intérêts.

Il est loin le temps du démembrement « subi » où s’opposaient un usufruitier « malhabile » et des nus-propriétaires « impatients ». La connivence affective est parfaitement possible dans l’intérêt bien compris tant de l’usufruitier que du ou des nus-propriétaires.



[1] Rapp. 108e Congrès des notaires de France, La transmission, juin 2012.

[2] V. N. Randoux et P. Caignault, Rapp. 108e Congrès des notaires de France, précité, 2e commission, « Transmettre plus librement », p. 278.

[3] V. N. Randoux et P. Caignault, Rapp. 108e Congrès des notaires de France, 2e commission, « Transmettre moins cher », p. 283.

[4] C. civ., art. 912 : « La réserve héréditaire est la part des biens et droits successoraux dont la loi assure la dévolution libre de charges à certains héritiers dits réservataires, s’ils sont appelés à la succession et s’ils l’acceptent. La quotité disponible est la part des biens et droits successoraux qui n’est pas réservée par la loi et dont le défunt a pu disposer librement par des libéralités ».

[5] V. J. Aulagnier, Stratégies patrimoniales : optimisation des voies pour transmettre au survivant des époux, JCP N 2011, n° 51-52, n° 1326.

[6] P. Delmas Saint-Hilaire, L’assurance-vie dans tous ses états, Dr. & patr. 2011, n° 201, p. 80.

[7] V. J. Aulagnier, La réserve peut-elle survivre à l’assurance-vie ?, Gaz. Pal. 28-29 janv. 2011, p. 9 et s.

[8] Les héritiers réservataires exclus du bénéfice de l’assurance pourront certes invoquer les primes manifestement exagérées de l’article L. 132-13 du Code des assurances. Action pourtant destinée à les protéger, mais avec peu de chance de succès.

[9] La protection des réservataires par le biais des primes manifestement exagérées, telle que prévue par l’article L. 132-13 du Code des assurances, est plus illusoire ou incantatoire que réelle.

[10] Une exception rendue possible par l’article L. 131-1 du Code des assurances, qui permet, sous certaines conditions, le paiement du capital dans les unités de compte utilisées pour la valorisation du capital.

[11] Conventions de mariage de préciput s’appuyant sur l’article 1515 du Code civil : « Il peut être convenu, dans le contrat de mariage, que le survivant des époux, ou l’un d’eux s’il survit, sera autorisé à prélever sur la communauté, avant tout partage, soit une certaine somme, soit certains biens en nature, soit une certaine quantité d’une espèce déterminée de biens ».

[12] Tout changement de régime matrimonial doit être communiqué aux enfants qui ont un délai de trois mois pour faire connaître leur position. S’ils expriment des réserves, le projet est soumis au juge qui, le plus souvent, homologue.

[13] C. civ., art. 1516 : « Le préciput n’est point regardé comme une donation, soit quant au fond, soit quant à la forme, mais comme une convention de mariage et entre associés ».

 

[14] Ou encore les biens propres apportés à la communauté (clause d’ameublissement).

[15] CGI, art. 754 A : « Les biens recueillis en vertu d’une clause insérée dans un contrat d’acquisition en commun selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l’accroissement. Cette disposition ne s’applique pas à l’habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque celle-ci a une valeur globale inférieure à 76 000 euros, sauf si le bénéficiaire opte pour l’application des droits de mutation par décès ».

[16] V. J. Aulagnier, L’allocation d’actifs du survivant dans les biens du prémourant, Intervention au colloque « 25 ans de gestion de patrimoine », Université d’Auvergne, oct. 2012.

[17] Parfois, il est indiqué, à tort, que le nu-propriétaire reçoit au jour de sa mort l’usufruit que s’était réservé le donateur. L’usufruit n’est pas transmis pour cause de mort puisqu’il s’éteint de plein droit par la mort de l’usufruitier (CGI, art. 617).

[18] C. civ., art. 599 : « Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.De son côté, l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée (...) ». Cet article n’a subi depuis 1804 aucune modification. Plus de deux siècles de bons services.

 

[19] V. J.-M. Plazy, Les détournements ultra-familiaux de nature patrimoniale, Dr. & patr. 2011, n° 209 p. 51.

[20] Le rapport du bien donné en nue-propriété se fait en pleine propriété sur la valeur du bien au jour du rapport selon son état au jour de la donation, v. Cass. 1re civ., 28 sept. 2011, n° 10-20.354, Solution Notaires 2011, n° 4, p. 13.

[21] On peut constater (et parfois regretter) qu’il n’est jamais dérogé à la répartition des charges de conservation des biens entre usufruitier et nu-propriétaire proposée par le Code civil dans ses articles 605 et 606. Est-il bien raisonnable de faire supporter des charges lourdes d’entretien à un usufruitier âgé qui ne profitera de ses dépenses que pour des périodes parfois fort courtes ?

[22] Le nu-propriétaire n’est tenu que des seuls « gros travaux » prévus par le législateur civil dans l’article 606. La Cour de cassation casse la décision des juges d’appel qui avaient cru pouvoir affirmer que « les travaux de démolition, de reconstruction d’une habitation d’une superficie supérieure, de construction d’une piscine et d’aménagement du terrain réalisés correspondent à des grosses réparations incombant aux nus-propriétaires (...) alors que l’article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations et qu’il ressort des énonciations de sa décision que les travaux en cause constituent des améliorations », Cass. com., 12 juin 2012, n° 11-11.424.

 

[23] Le notaire chargé de l’acte de vente n’aura pas manqué d’attirer l’attention de ses clients sur la portée de l’article 751 du CGI dans le cas où la nue-propriétaire deviendrait l’héritière de l’usufruitier.

[24] La Cour de cassation a rappelé dans une décision récente que seules les dépenses de grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Les travaux de démolition, reconstruction, construction d’une piscine et d’aménagement du terrain, constituant des dépenses d’amélioration, sont supportés par l’usufruitier, v. Cass. com., 12 juin 2012, n° 11-11.424.

[25] V. A. Rieg, Rép. civ. Dalloz, Usufruit, n° 210.

[26] V. Fl. Deboissy, Le sort des constructions nouvelles édifiées par l’usufruitier : retour sur une controverse ancienne, in Études offertes au doyen Simler, Litec-Dalloz, 2006, p. 746 et s.

[27] V. J.-M. Plazy, Les détournements ultra-familiaux de nature patrimoniale, précité, p. 51.

[28] CA Lyon, 25 janv. 2011, n° 09/08042, décision confirmée par la Cour de cassation, Cass.Civ. 3ème du 19 septembre 2012, n° 11-15460

[29] CGI, art. 1133 : « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ». On soulignera une nouvelle fois la rédaction particulièrement maladroite de ce texte qui parle de « réunion de l’usufruit à la nue-propriété ». Comment un droit qui n’existe plus pourrait-il se réunir à un droit qui n’a jamais cessé d’exister ?

[30] V. dans le même sens une décision de la Cour de cassation concernant les travaux réalisés par le locataire devant profiter à terme au bailleur : « qu’en l’espèce, la société System D bénéficiait aux termes du bail de la jouissance exclusive pendant toute la durée du bail des aménagements et travaux d’amélioration qu’elle avait effectués à ses frais dans les lieux litigieux, ce qui constituait une contrepartie sérieuse à cette dépense, laquelle ne pouvait profiter au bailleur, la SCI, qu’en fin de bail ; qu’en se bornant à relever qu’aux termes du bail, tous les embellissements, améliorations ou autres restaient sans indemnité la propriété du bailleur en fin de bail, la cour d’appel n’a pas caractérisé l’anormalité de la dépense exposée par la société System D, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l’article L. 621-1 du Code de commerce », Cass. com., 13 sept. 2011, n° 10-24.536.

[31] D. Faucher, Quel avenir pour la niche fiscale des constructions par l’usufruitier, Solution Notaires 2011, n° 4, p. 32.

[32] Pour une étude approfondie de la jurisprudence sur cette affirmation, v. X. Bouché et X. Guédé, Rapp. 108e Congrès des notaires de France, précité, 1re commission, p. 79 et s.

[33] V. J. Lafond et B. Stemmer, Dictionnaire de la publicité foncière, Litec, 1984, Construction sur sol d’autrui, n° 30.

[34] Cass. 1re civ., 18 janv. 2012, n° 09-72.542.

[35] Cass. ch. mixte, 21 déc. 2007, n° 06-12.769 ; Cass. com., 26 oct. 2010, n° 09-70.927, requalification en donation, absence d’utilité sur le constat du caractère illusoire du droit de rachat.

[36] Cass. 1re civ., 6 févr. 2007, n° 05-13.803.

[37] Cass. 1re civ., 17 juin 2009, n° 08-13.620. Les juges doivent rechercher si la souscription du contrat, et donc le versement des primes, présentait un intérêt pour le souscripteur ; à défaut, l’exagération peut être évoquée et les primes en tout ou partie redevenir un bien successoral rapportable et réductible, Cass. 2e civ., 23 oct. 2008, n° 07-19.550.

[38] On retrouve une fois encore le critère d’âge retenu également par les juges du fond comme un des critères susceptibles de justifier le caractère exagéré des primes d’un contrat d’assurance-vie.

[39] On notera que l’Association Henri Capitant ne propose pas de modifier le contenu de cet article : « L’usufruitier est intégralement et définitivement tenu des travaux qu’il a supportés ».


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